공용부분과 전유부분의 구별기준 및 관련 법규

평소 아파트 관리를 하다보면 입주민들이 공용부분이라며 보수를 요구하는 경우가 종종 있다.

하지만 본인이 보기에는 공용부분인지 전유부분인지 구별하기 어려운 경우가 많다. 물론 관리규약에 대략의 구별은 돼 있지만 관리규약만으로는 공용부분 여부를 구별하기가 사실상 곤란하다.

그래서 아파트의 공용부분과 전유부분을 구별하는 기준은 무엇이고, 또 관련 법규는 무엇인지 알아보고자한다.

우선 공용부분과 전용부분의 법률근거와 개념, 그리고 그 구별기준 등을 설명하겠다. 아파트는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)이 적용되는 집합건물인데, 집합건물의 전유부분과 공용부분의 개념에 대해서는 집합건물법에서만 규정하고 있다.

 

 

(1) 전유부분

집합건물법 제2조 제3호는 전유부분을 ‘구분소유권의 목적인 건물부분’이라고 정의하고 있다.

즉 전유부분은 구분소유권이 성립되고 있는 건물부분에 한정해 적용하는데, 이에 해당하는지 여부는 그것이 실제 어떻게 사용되고 있는가에 의해 결정되는 것이 아니라 그 형상, 위치, 배관이나 배선의 상황 등 객관적 상황으로 보아 구분소유자의 전유 또는 공용에 제공될 것으로 설계되어진 건물부분이라고 인정되는가 여부에 의해 판단해야 한다.

전유부분을 구성하는 물건은 전유부분의 내부에 있고 또 건물 전체를 유지하기 위해 필요하지 않는 기둥이나 벽, 전유부분 출입문, 외기에 접하는 창, 창틀 등이 있다.

또 전유부분에 속하는 물건으로는는 공용부분 이외의 전기배선, 가스관, 수도관, 배수관 등이나 전유부분 내에 있는 각종 전유설비가 있다.

 

(2) 공용부분

집합건물법 제2조 제4호는 공용부분을 ‘전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의해 공용부분으로 된 부속의 건물’이라는 개념을 정의하고 있다.

그리고 제3조에서는 ‘① 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 기타 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

② 제1조에 규정한 건물부분과 부속 건물은 관리규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다’며 공용부분의 범위를 규정하고 있다.

따라서 공용부분에는 전유부분 외의 건물부분과 전유부분에 속하지 않는 부속물, 그리고 관리규약에 의해 공용부분으로 된 부속의 건물 등 3가지 종류가 있고, 전유부분 외의 건물부분과 전유부분에 속하지 않는 부속물은 그 성질에 의해 법률상 당연히 공용부분으로 되는 것이어서 ‘구조상 공용부분 또는 법정 공용부분’이라고 하고, 관리규약에 의해 공용부분이 되는 부속의 건물은 ‘관리규약상 공용부분’이라고 부른다.

- 법률상 당연히 공용부분으로 되는 것으로는 건물의 기초, 내력벽, 옥상, 복도, 계단, 수개의 전유부분으로 통하는 출입구, 로비, 엘리베이터, 옥상, 지주, 지붕, 기둥, 내력벽이나 외벽, 기초공작물, 지하실, 공용의 화장실, 보일러실, 기계실, 전기실 등이 해당된다.

- 전유부분과 공용부분의 경계인 전유부분과 전유부분 사이 또는 공용부분 사이의 경계벽은 원칙적으로 공용부분에 속한다고 봐야 한다.

- 관리규약에 의해 공용부분으로 되는 것으로는 공용 회의실이나 놀이실을 만들어 당해 건물의 부분을 규약에 따른 공용부분으로 정하는 것이 해당된다.

- 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물로는 전기, 가스, 수도, 냉·난방, 소방, 엘리베이터, 각 호실로 통하는 배관부분 등의 제반설비 등이 있으며, 이와 같은 부속물 중 전유부분에 속하지 않는 것은 모두 법률상 공용부분(법정 공용부분)이 된다.